三幸エステート株式会社の情報

立地が分けるオフィス市場の優勝劣敗（2025年）
～ 2025年も続く、オフィス市場の潮流 ～




三幸エステート株式会社 市場調査室 　今関豊和、松尾和史
神戸大学大学院工学研究科 　　　　　 准教授 瀬谷創
筑波大学システム情報系 　　　　　　 教授 堤盛人

昨今、東京オフィス市場は需要の拡大傾向が継続しています。東京23区における大規模ビル（１フロア面積 200坪以上）の空室率は、コロナ禍以降、2023年7月に5.35％まで上昇したものの、2024年12月には3.79% まで低下しました。しかし、全てのオフィスビルにおいて、募集状況が改善しているわけではありません。採用難が深刻さを増す中、優秀な人材の獲得や従業員の満足度向上を意識し、「出社したくなるオフィス」を追求する企業が増えたことで、質の高いオフィスビルに人気が集中し、大規模ビル市場において需要の二極化が進んでいます。本レポートでは、2024年3月に公表した交通利便性別の空室率※1を更新し、2024年12月におけるオフィス市場の潮流に関する調査結果を公表します※2。
※1 三幸エステート（2024），立地が分けるオフィス市場の優勝劣敗～データで見るオフィス市場の新潮流～．

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000251.000118399.html

※2 本調査は、筑波大学 不動産・空間計量研究室（所在：茨城県つくば市、主宰：堤盛人 教授）と三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：武井重夫）との共同研究の成果の一部です
交通利便性による空室率の差が拡大
【図表1】は、東京23区内における築1年以上の大規模ビルを対象に、周辺の鉄道路線数（【付録】参照）によってグループ分けを行い、空室率を集計したものです。周辺に鉄道路線が1路線しかなく、交通利便性が低いビルの空室率はコロナ禍以降上昇が続きました。2024年初頭は低下傾向が見られたものの、2024年7月には8.79%まで上昇しています。これは、交通利便性が低い立地で2023年に竣工したオフィスビルが、まとまった面積の空室を抱えた状態で築１年を迎えたためです。その後は、交通利便性が低いビルの空室率も低下していますが、2024年12月には7.55%と、依然として高い水準で推移しています。
一方で、複数路線にアクセス可能な交通利便性が高いビルの空室率は、2022年以降一貫して低下傾向にあり、交通利便性の高低による空室率の差は前回レポート※1で公表した2023年12月よりも拡大しています。特に、5路線以上にアクセス可能なオフィスビルの空室率は、2023 年12月から2024年12月までの間に1.33ポイント低下し、1.57%となりました。1路線のみアクセス可能なオフィスビルとの空室率の差は5.98ポイントとなっています。




交通利便性による募集賃料の格差も拡大
【図表 2】は交通利便性が低いオフィスビル（1 路線のみアクセス可能）と高いオフィスビル（5 路線以上にアクセス可能）の空室率の差と、募集賃料の格差の推移を表しています。コロナ禍前の 2019 年 11 月には 16.20%あった募集賃料の格差は、コロナ禍に入ると小さくなり、2022 年 8 月に 9.42%まで低下しました。その後、企業がより質の高いオフィスビルに移転する傾向、すなわち『質への逃避』によって交通利便性の高い立地に需要が集中すると、空室率と同様に募集賃料の格差は広がり、2024 年 12 月では 14.70%となっています。
募集賃料の動向を見ると、2024 年 12 月では、いずれの地域も上昇傾向を示しています※ 3。そのような中でも交通利便性の高い立地では、募集賃料の上昇傾向がより強いことから、交通利便性による募集賃料の格差が拡大していることが分かりました。
足元では、交通利便性は高くないものの築年数が浅いビルでは着実に空室を消化しており、それらが立地するエリアの空室率も今後、緩やかに低下することが見込まれます。しかし、交通利便性が高いオフィスビルとの空室率・募集賃料の差はしばらく埋まらないとみられます。
通勤のしやすさは求職者が仕事選びにおいて重要視する項目の一つです。そのため、交通利便性の高い立地にオフィスを構えることは、多くの人材を惹きつけ採用難を乗り越える要因になることが期待されます。少子高齢化によって採用難が深刻になる可能性を勘案すれば、交通利便性が高いオフィスビルはより多くのオフィス需要を集め、空室率や募集賃料の格差が更に拡大することも考えられます。
※3 三幸エステート（2025），オフィスマーケット調査月報 2025年01月．

https://www.sanko-e.co.jp/pdf/data/202501_tokyo_om.pdf





【付録】鉄道路線へのアクセス性とは
鉄道路線へのアクセス性は、対象ビルの半径 500m 圏内もしくは最寄り駅における鉄道路線数を表します。具体的には【図表 3】のように、オフィスビルごとに半径 500m 圏内に立地する鉄道駅を抽出し、乗り入れている路線数を算出します。図に示した銀座四丁目に立地するビル A では、半径 500m 圏内に有楽町駅や銀座駅などが立地しており、山手線や銀座線をはじめ合計 7 路線にアクセス可能です。半径 500m 圏内に駅が立地していない場合は、最寄り駅における鉄道路線数を算出します。

【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率・潜在空室率 6ヵ月ぶりで上昇
募集賃料 15ヵ月連続で前月比上昇・横ばい
三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：武井重夫）は、2025年2月度の東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）および全国6大都市（東京、札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡）の大規模ビル※1のマーケットデータをまとめた「オフィスマーケット2025年3月号」を公表します。
※1：大規模ビル＝1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル
※調査時点：2025年2月末現在および各年12月31日時点








※本リリース・公表データは次のURLからもご覧いただけます

https://www.sanko-e.co.jp/data/

東京都心5区 大規模ビル 空室率＆潜在空室率
空室率・潜在空室率 6ヵ月ぶりで上昇 複数の新築ビルが空室を抱えて竣工
空室率は前月比プラス0.22ポイントの3.58％となった。複数の新築ビルが空室を抱えて竣工したことが上昇要因だが、成約に向けた話が進んでいる募集床があることから、今後は空室消化が進むとみられる。潜在空室率も前月比プラス0.33ポイントの5.59％と、空室率同様に6ヵ月ぶりで上昇した。
＜空室率＆潜在空室率＞




東京都心5区 大規模ビル 募集賃料＆募集面積
募集賃料 15ヵ月連続で前月比上昇・横ばい 上昇傾向が継続
募集賃料は前月から小幅に上昇した。15ヵ月連続で前月から上昇または横ばいとなり、上昇傾向が継続している。募集床の品薄感が漂うエリアを中心に、オーナー側が募集賃料を引き上げる動きが引き続き見られる。
＜募集賃料＆募集面積＞




東京都心5区 大規模ビル 成約面積（四半期）
リーシング活動は拡大傾向が続く
成約面積はリーシング活動の活発度を表す指標である。2024年の年間の成約面積は約52万坪となり、2023年の約47万坪を上回った。また、50万坪を超えるのは2014年以来となる。成約面積は4年連続で対前年比プラスを記録し、リーシング活動は拡大傾向が続いている。
＜成約面積（四半期）＞




アナリストの視点
2024年の年初時点では、大量供給となった前年に竣工したビルに8万坪超の募集床が残っていた。それら新築ビルに加え建築中ビルでもテナント誘致が進んだことが、2024年の成約面積が増加した要因となっている。高価格帯の新築・建築中ビルではコロナ禍以降テナント募集が長期化する傾向にあったものの、リーシング活動が活発になっている。(市場調査室　今関豊和・津田宏美)
＜空室率の推移（6大都市 大規模ビル）＞




＜募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）＞








三幸エステートHP：

https://www.sanko-e.co.jp/

三幸エステート株式会社について
三幸エステート株式会社（1977年5月17日設立）は、企業のオフィス戦略を総合的にサポートしています。最適なワークプレイスの検証・提案から、賃貸オフィスビルの選定サポートと仲介、プロジェクト遂行に不可欠なマネジネント機能の提供まで、オフィスに関するあらゆるニーズに幅広くお応えしています。

[大阪版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 2ヵ月連続の低下
募集賃料 横ばい傾向
三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：武井重夫）は、2025年2月度の大阪市オフィス賃貸状況（空室率＆現空面積：大規模、募集賃料＆募集面積：大規模、規模別空室率、主要3区※1空室率：大規模）および全国6大都市（東京・札幌・仙台・名古屋・大阪・福岡）の大規模ビルのマーケットデータをまとめた「オフィスマーケット2025年3月号大阪」を公表します。
※1：主要3区＝大阪市北区・中央区・西区
※調査時点：2025年2月末現在および各年12月31日時点








※本リリース・公表データは次のURLからもご覧いただけます

https://www.sanko-e.co.jp/data/

支店長の視点
昨年は大量供給、今年も過去10年平均を上回る新規供給だが、来年以降は低水準に止まる見込みだ。加えて、中心部の値ごろ感のある既存ビルでは空室消化が進んでいる。そのため、千坪超のまとまった面積を必要とするテナントには、新築・築浅ビルに大口の募集がある今のタイミングで移転を検討すべきとの認識が広がりつつある。正式募集の区画だけでなく、解約見込みも含めて情報収集を行うテナントが多くなっている。(大阪支店長　森本泰史)
大阪市 大規模ビル 空室率＆潜在空室率
空室率 2ヵ月連続の低下 幅広い業種で需要は活発
空室率は前月比マイナス0.09ポイントの3.47％となり、2ヵ月連続で低下した。新築・築浅ビルでテナント誘致が進んだことに加え、比較的大口の館内増床もあったことが主な低下要因となっている。潜在空室率は前月比プラス0.06ポイントの5.14％となった。
幅広い業種で需要は活発な状況にある。好立地かつ値ごろ感のあるビルでは、成約に向けた話が進んでいるケースが多く、空室率が示す以上に品薄感が漂いつつある。
＜空室率＆潜在空室率＞




大阪市 大規模ビル 募集賃料＆募集面積
募集賃料 横ばい傾向 前月から小幅な下落
募集賃料は前月比マイナス51円／坪の18,582円／坪となった。前月から下落したものの小幅な動きに止まっており、横ばい傾向が見られる。
＜募集賃料＆募集面積＞




＜大阪市 規模別 空室率＞




＜大阪市 大規模ビル 主要3区 空室率＞




＜空室率の推移（6大都市 大規模ビル）＞




＜募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）＞








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三幸エステート株式会社について
三幸エステート株式会社（1977年5月17日設立）は、企業のオフィス戦略を総合的にサポートしています。最適なワークプレイスの検証・提案から、賃貸オフィスビルの選定サポートと仲介、プロジェクト遂行に不可欠なマネジネント機能の提供まで、オフィスに関するあらゆるニーズに幅広くお応えしています。

[福岡版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 2ヵ月連続の低下
募集賃料 前月から上昇
三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：武井重夫）は、2025年2月度の福岡市オフィス賃貸状況（空室率＆現空面積：全規模、募集賃料＆募集面積：全規模、規模別空室率、主要エリア※1空室率：全規模）および全国6大都市（東京・札幌・仙台・名古屋・大阪・福岡）の大規模ビルのマーケットデータをまとめた「オフィスマーケット2025年3月号福岡」を公表します。
※1：主要エリア＝福岡市天神エリア・駅前エリア・呉服町エリア
※調査時点：2025年2月末現在および各年12月31日時点








※本リリース・公表データは次のURLからもご覧いただけます

https://www.sanko-e.co.jp/data/

支店長の視点
2月は大規模ビル「S-GATE FIT 東比恵」が高稼働で竣工した。博多駅から地下鉄空港線で1駅の東比恵駅が最寄りで、博多駅周辺では募集床に品薄感が強いため当該ビル周辺エリアへも需要が波及している。加えて、博多駅や天神駅周辺の新築ビルに対する割安感が訴求力となり、立退き移転や周辺からの立地・ビルグレード改善が目的の引き合いを集めている。(福岡支店長　中村竜治)
福岡市 全規模ビル 空室率＆潜在空室率
空室率 2ヵ月連続の低下 「呉服町」は0.5ポイントの大幅な低下
空室率は前月比マイナス0.13ポイントの4.35％と、2ヵ月連続で低下した。市内での集約や拡張移転等で空室床の消化が進み、主な低下要因となっている。エリア別では「呉服町」が前月比マイナス0.5ポイントと大幅に低下した。潜在空室率は前月比マイナス0.04ポイントの5.78％となった。
博多駅周辺では品薄感が一段と強まっている。現在募集中の区画はそのほとんどが複数の引き合いを集めており、博多駅前エリアから需要が滲み出す動きが見られる。
＜空室率＆潜在空室率＞




福岡市 全規模ビル 募集賃料＆募集面積
募集賃料 前月から上昇 2000年以降の最高値を更新
募集賃料は前月比プラス121円／坪の15,458円／坪となった。前月から上昇し、2000年以降の最高値を更新している。
＜募集賃料＆募集面積＞




＜福岡市 規模別 空室率＞




＜福岡市 全規模ビル 主要エリア 空室率＞




＜空室率の推移（6大都市 大規模ビル）＞




＜募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）＞








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三幸エステート株式会社について
三幸エステート株式会社（1977年5月17日設立）は、企業のオフィス戦略を総合的にサポートしています。最適なワークプレイスの検証・提案から、賃貸オフィスビルの選定サポートと仲介、プロジェクト遂行に不可欠なマネジネント機能の提供まで、オフィスに関するあらゆるニーズに幅広くお応えしています。

[名古屋版]【最新オフィスマーケットレポート発表】オフィス空室率 5ヵ月連続の低下
募集賃料 前月からほぼ横ばい
三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：武井重夫）は、2025年2月度の名古屋市オフィス賃貸状況（空室率＆現空面積：全規模、募集賃料＆募集面積：全規模、規模別空室率、主要エリア※1空室率：全規模）および全国6大都市（東京・札幌・仙台・名古屋・大阪・福岡）の大規模ビルのマーケットデータをまとめた「オフィスマーケット2025年3月号名古屋」を公表します。
※1：主要エリア＝名古屋市名駅エリア・栄エリア・伏見エリア
※調査時点：2025年2月末現在および各年12月31日時点








※本リリース・公表データは次のURLからもご覧いただけます

https://www.sanko-e.co.jp/data/

支店長の視点
活発なオフィス需要を背景に中心部の既存ビルで空室消化が進み、数千坪単位の大口テナントの場合、移転先は新築・建築中ビルにほぼ限定されている。近年、新築ビルでは郊外の自社施設からや建替えに伴う移転が増えており、二次空室が生じないケースが多い。2026年は栄エリアを中心に約3.6万坪の供給が予定されるものの、供給量に対して二次空室の発生が低い水準に止まる可能性もある。(名古屋支店長　妹尾哲也)
名古屋市 全規模ビル 空室率＆潜在空室率
空室率 5ヵ月連続の低下 2021年5月以来の3％台
空室率は前月比マイナス0.22ポイントの3.79％となった。
5ヵ月連続の低下で2021年5月以来の3％台となった。新築・築浅ビルを中心に空室消化が進み、主な低下要因となっている。規模別の「大規模ビル」、エリア別の「名駅」では2％台が目前に迫っている。潜在空室率は前月比マイナス0.22ポイントの5.20％だった。
名駅エリアでは募集床の品薄感が漂い、貸主側が賃料水準を従前より引き上げる動きが見られる。
＜空室率＆潜在空室率＞




募集賃料 前月からほぼ横ばい 12,000円／坪台半ばで推移
募集賃料は前月比マイナス3円／坪の12,543円／坪となった。前月からほぼ横ばいで、募集賃料は12,000円／坪台半ばで推移している。
＜募集賃料＆募集面積＞




＜名古屋市 規模別 空室率＞




＜名古屋市 全規模ビル 主要エリア 空室率＞




＜空室率の推移（6大都市 大規模ビル）＞




＜募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）＞








三幸エステートHP：

https://www.sanko-e.co.jp/

三幸エステート株式会社について
三幸エステート株式会社（1977年5月17日設立）は、企業のオフィス戦略を総合的にサポートしています。最適なワークプレイスの検証・提案から、賃貸オフィスビルの選定サポートと仲介、プロジェクト遂行に不可欠なマネジネント機能の提供まで、オフィスに関するあらゆるニーズに幅広くお応えしています。