株式会社グローバル・リンク・マネジメントの情報

グローバル都市不動産研究所 第27弾（都市政策の専門家　市川宏雄氏監修）投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメント（本社：東京都渋谷区、以下GLM）は、(1)東京という都市を分析しその魅力を世界に向けて発信すること、(2)不動産を核とした新しいサービスの開発、等を目的に、明治大学名誉教授 市川宏雄 氏を所長に迎え、「グローバル都市不動産研究所（以下、同研究所）」を2019年1月1日に設立しました。
（過去のレポート一覧はこちら ⇒ https://www.global-link-m.com/company/institute/）
　このたび同研究所では、調査・研究の第27弾として、コロナ前後の東京都及び東京圏内の市町村の人口動向、転入・転出動向を分析した結果を紹介します。



【01】2023年の東京、過去最多の1410万人台へ
東京の人口は日本人・外国人ともに社会増、コロナ禍前を上回る水準に
日本人に限ると、出生数低下と死亡数拡大の進行が確認できる状態も



　2023年5月、新型コロナウイルス感染症の感染症法上の位置づけが「2類相当」から季節性インフルエンザなどと同じ「5類」に移行し、外出自粛や行動制限などの要請がなくなりました。時代はコロナ禍からアフターコロナへと移行し、ビジネスや飲食、観光など、人々の社会経済活動は完全に復活しました。
　東京都の総人口（「東京都の人口推計」による）は、2024年1月1日現在、前年同月から7万237人増えて1410万5098人となり、過去最多の1410万人台に乗せました。
　総務省の住民基本台帳人口移動報告においても、2023年には東京都の転入超過数（国内における転入者数-転出者数）は6万8285人に大幅拡大、東京圏（１都３県）の転入超過数も12万6515人に拡大したことで、ふたたび東京への人口集中の動きが強まっているとの分析がされています。
　そこで本レポートでは、2023年の東京都及び東京圏、そして東京都区部の人口動向を詳しく分析するとともに、コロナ流行前（2019年）、コロナ禍（2020～2022年）、アフターコロナ（2023年）の5年間の人口の推移について総括していきます。
2023年の東京都の人口動向
　2023年の東京都の人口動向は、進学・就職の時期にあたる3月中に3万5524人増、4月中に2万1772人増と、大幅な増加をみせました。その後、秋のシーズンの9月中に再び人口増に転じ、10月1日からの1か月間で1万740人の大幅増加、東京都の人口は11月1日時点で1411万733人と過去最多を記録しました。コロナ禍によって減少してきた東京都の人口は、2022年には年間4万6732人増加、2023年には年間7万237人増加し、すでにコロナ前を上回る水準にまで回復したと言えるでしょう【図１】。



　ところが、この人口回復の状況を日本人・外国人別の年間増加数で分析すると、それぞれ異なった側面をみることができます【表１】。



　前年のレポート（「第20弾　“都心回帰”の傾向を徹底分析」）で指摘したように、2022年の年間増加数4万6732人の内訳は、日本人は1万6499人減、外国人は6万3231人増であり、日本人の減少に対して外国人の大幅増加が補うかたちで年間増加数に大きく寄与したものでした。2023年の年間増加数7万237人においても、その内訳は日本人3933人増、外国人6万6304人増と、日本人はかろうじて増加に転じたものの、やはり外国人の大幅増加が年間増加数に寄与したことが分かります。
　さらに、社会増減（転入者数等-転出者等）と自然増減（出生者数-死亡者数）で分けてみると、外国人の社会増減数は、2023年も＋6万3977人と、 ２年連続で６万人を超える増加となっています。一方、日本人については、2023年の社会増減数は＋5万5161人とコロナ禍前（2019年の＋8万7308人）の６割強の水準まで回復しましたが、自然増減数が△5万5164人とコロナ禍前（2019年の△1万8761人）の約2.7倍にも達しています。
　日本人の自然増減数のマイナス幅がここまで拡大した理由を探るため、自然増減の内訳である出生数と死亡数の推移に着目してみます。すると、出生数は2019年の10万2106人から2023年の8万6743人へと大幅に減少、死亡数は2019年の12万867人から2023年の13万7974人へと大幅に増加しており、この５年間で出生数低下と死亡数拡大のトレンドがいっそう進んだことが分かります。
　2023年にアフターコロナを迎えて社会経済活動の正常化が進み、日本人、外国人とも社会増減数が大幅増に転じることで東京都の人口増加に大きく寄与しました。しかし、日本人の動向に限ってみると、自然増減数のマイナス幅の拡大、すなわち少子化と多死社会の進行がやや影を落としています。
【02】東京都及び東京圏の転出・転入状況
進学・就職・異動による都心への人口移動の動きが戻る
コロナ禍で活発になった「子育て層」の動きにも落ち着き
都の転入超過数はコロナ前の８割水準に回復
　続いて、2023年の国内移動による東京都の人口の集中・分散状況を、総務省「住民基本台帳人口移動報告」を用いて詳しくみていきます。
　東京都の国内他道府県との転入・転出状況をみると、年間の転入者数は45万4133人、転出者数は38万5848人で、6万8285人の転入超過となりました。転入超過数は2022年から3万262人増え、２年連続で前年を超えています。月別でみても、3月に3万9305人、4月に8825人の大幅な転入超過となり、すべての月で転入超過が続きました【図２、表２】。






コロナ流行前、コロナ禍、アフターコロナの5年間の推移をみると、流行前2019年には転入者数46万6849人、転出者数38万3867人で、8万2982人の転入超過でしたが、コロナの感染拡大により転入者数の減少、転出者数の増加が顕著になり、コロナ禍ピーク2021年には転入者数42万167人、転出者数41万4734人となって転入超過数は5433人まで激減しました。2022年以降ようやく転入者数、転出者数とも回復傾向が見られ、2023年の転入超過数は流行前の８割程度の水準まで回復するに至っています【図３】。



若年層の転入超過数はコロナ前より１万人増
子育て層の転出超過の状況にも落ち着き
　この東京都の転入・転出状況を年齢5歳階級別・男女別にみていきます【表３】。



　2023年は、進学や就職などの要因で多くの転入がみられる15～19歳、20～24歳、25～29歳の３つの年齢階級で、それぞれ2022年を上回る数の転入超過となりました（15～19歳：2022年1万3795人→2023年1万4566人、20～24歳：5万7153人→6万3444人、25～29歳：1万9235人→2万5191人）。2022年まで転出超過となっていた30～34歳の年齢階級もプラスに転じ、コロナ禍に転出超過数が拡大した35～39歳、40～44歳、45～49歳の年齢階級もその数を大きく減少させています。
　ここで、子ども層（0～14歳）、若年層（15～29歳）、青壮年層（30～49歳）、熟年層（50～64歳）、高齢層（65歳以上）に分け、５年間の推移をみてみます【図４】。



　若年層はコロナ流行前2019年に9万3036人の転入超過でしたが、2021年に7万1817人と2019年の８割弱まで低下しました。2022年に9万183人と流行前とほぼ同水準まで回復し、2023年には10万3201人と流行前より1万人ほど上回る数値となっています。
　コロナ禍で転出超過に転じた青壮年層については、 2021年に転出超過数を3万2196人にまで拡大しましたが、2022年に2万1016人、2023年には8851人へと低下しています。
　同様に、子ども層の転出超過数も2020年に8356人、2021年に1万3029人と拡大しましたが、2022年に1万1394人、2023年には6983人へと低下をみせており、これら30～49歳代＋子ども層にあたる、いわゆる「子育て層」の転出超過の状況もだいぶ落ち着いてきたと言えるでしょう。
　一方、熟年層については、2021年に転出超過数が1万1697人に拡大したのち、2022年に1万468人、2023年にも1万596人と、いまだ1万人程度の転出超過が続いている状況にあります。
進学や就職、異動などが復活
女性の転入超過数が男性の1.18倍上回る
　これら転入・転出の状況を男女別にみると、男性は2021年に1344人の転出超過に転じたのち、2022年には1万4664人の転入超過に回復し、2023年にはその数を3万1265人に拡大しています。女性も2021年の6777人の転入超過から、2022年に2万3359人、2023年には3万7020人と拡大しています。コロナ流行前2019年の転入超過数と比べて男性は約9割、女性は約8割まで回復し、その割合は男性の方が上回っています。コロナ禍で一時期控えていた東京への進学や就職、社内異動などが全面的に復活し、男性の東京への転入が大幅に増えたことが影響したと言えそうです。それでも女性の転入超過数は男性の1.18倍と上回っています。
　年齢階級別にみると、15～19歳、20～24歳の年齢階級では女性の方が男性よりも転入超過数が上回っています。また、30～49歳の青壮年層（男性△5578人、女性△3273人）、50～64歳の熟年層（男性△6315人、女性△4281人）、65歳以上の高齢層（男性△5237人、女性△3249人）のいずれの層も、転出超過数は女性の方が男性よりも低く抑えられています【図５】。



15～24歳の若い層で女性がより東京都に集まり、30歳代以降の層でも女性の方が東京都により住み続ける傾向にあることが分かります。
東京都から隣接３県への転出超過数も大幅減　　
　2023年の東京都と各道府県との国内移動状況をみると、東京都からの転出超過となったのは、埼玉県、千葉県、神奈川県の隣接３県のみで、他の道府県はすべて転入超過となりました。
　2022年との比較では、隣接３県への転出超過数は大幅に減少し（埼玉県：2022年△1万2458人→2023年△7274人、千葉県：△5683人→△178人、神奈川県：△6658人→△1333人）、他の道府県のうち秋田県、福井県、徳島県、熊本県を除く39道府県で転入超過数が拡大しています【図６】。



　ここで、この５年間の東京都から隣接３県への転出超過の推移をみると、流行前2019年には転入者数21万225人、転出者数21万2461人で、2236人の転出超過に過ぎませんでしたが、2021年に転入者数19万2430人、転出者数23万3364人となって転出超過数は4万934人まで激増しました。2023年には転入者数20万3359人、転出者数21万2144人、転出超過数は8785人でようやく落ち着きをみせています。コロナ禍ピークの2021年には、隣接３県から東京都への転入を控え、東京都から隣接３県への転出が膨らんでいた状況だったことがみてとれます【図７】。



　また、この転入・転出超過の推移を年齢階級別にみると、2021年は2019年と比べて、15～29歳（若年層）で転入超過数が9539人減る一方で（2019年1万3597人→2021年4058人）、30～49歳（青壮年層）と0～14歳（子ども層）で転出超過数がそれぞれ2万277人（△4780人→△2万5057人）、4783人（△3713人→△8496人）増えています。コロナ禍において東京都から隣接３県への大幅な転出超過の要因は、若年層の転入超過の低下と青壮年層と子ども層（いわゆる「子育て層」）の転出超過の拡大であったことが改めて認識できます【表４】。



東京圏の転入超過　コロナ前の85％まで回復
　東京圏（１都３県）の転入・転出状況をみると、2023年の転入者数は52万4619人、転出者数は39万8104人で、12万6515人の転入超過となりました。2022年と比較して、転入者数は1万7278人増加、転出者数は9718人減少し、転入超過数は2万6996人増えて2年連続で前年を超えています。
　５年間の推移をみると、流行前2019年からコロナ禍ピークの2021年にかけて転入超過数は14万8783人から8万1699人と激減しましたが、その内訳をみると転入者数が54万140人から48万2743人と5万7397人減少する一方で、転入者数は39万1357人から40万1044人と9687人の増加に留まり、転入者数の大幅減少が大きな要因だったことが分かります。つまり、コロナ禍であっても東京圏から他道府県へ転出する動きはそれほど拡大しなかったとみることができます。2023年には転入者数が流行前とほぼ同水準まで回復したことで、転入超過数は流行前の85％まで回復するに至っています【表５】。



【03】東京圏内の市町村別にみた転入超過の状況
都心20～40km圏内周辺自治体の転入超過数は上位傾向が続く
アフターコロナで東京都心への通勤アクセスも重視
　この５年間で東京圏（１都３県）内のどの市町村に人口が集まってきたのか、すなわち転入超過数が多かったのかをみていきます。以下は、2019年から23年にかけての転入超過数が多い上位20市町村の推移の表です【表６】。



　2020年まで最も転入超過数が多かった東京都特別区部は、2021年にいったん△1万4828人の転出超過に陥ったものの、2022年に再び首位に返り咲き、2023年には5万3899人の転入超過と流行前2019年の８割強にまで回復しています。
　次に、横浜市、さいたま市が2019年以降、増減を繰り返しながらも上位にいます。2022年にかけて順位を落としていた川崎市がふたたび転入超過数を増やして４位につけ、千葉市がそれに続いています。やはり都心近郊の政令指定都市に人口が集まっていると言えます。
　続いて、神奈川県の湘南・県央地域の人気が高く、茅ヶ崎市、平塚市、相模原市が上位につけ、順位は落としたものの藤沢市、大和市も上位20位内に位置しています。
　2022年まで千葉県流山市、船橋市、柏市は5～11位の間をキープし、高い人気を誇っていましたが、2023年はやや順位を下げています（柏市は1057人の転入超過で22位）。代わりに松戸市、八千代市、市川市が存在感を増しています。
　東京都内では、2020年まで西東京市、調布市、三鷹市などが上位20位内に位置していましたが、2021年にこれらの市は姿を消し、2020～21にかけて多摩南部の八王子市、町田市が上位に食い込むようになり、2023年もこの傾向が続いています。
埼玉県内では、2021～22年に順位をあげていた上尾市、川越市、所沢市が姿を消し、2023年は川口市がふたたび上位に位置しています。
　2020～22年にかけてコロナ禍の影響と首都圏マンションの価格高騰による郊外人気で、都心20～40km周辺に転入超過数の多い市が増えてきましたが、アフターコロナとなった2023年は郊外でありながらも東京都心への通勤アクセスがより良い地域に人気が集まっているものとみられます。
　次に、2023年における年齢階級別にみた転入超過数の多い上位20市町村をみていきます【表７】。



　東京圏への人口流入の中核をなしている15～29歳（若年層）の転入超過数では、東京都特別区部が9万8576人と圧倒的に多く、次に川崎市、横浜市、さいたま市といった都心近郊の政令指定都市、そして市川市、千葉市、川口市、船橋市、松戸市が続いています。
　30～49歳（青壮年層）では、トップにさいたま市が位置し、千葉市、茅ヶ崎市、横浜市、町田市、平塚市、相模原市、流山市、八千代市、八王子市などが続いています。0～15歳（子ども層）の上位にはさいたま市、町田市、茅ヶ崎市、八王子市、柏市、平塚市、印西市、千葉市などが並び、30～49歳の上位と重なる市が多く、「子育て層」がこれらの市に転入していることが分かります。
　50～64歳（熟年層）では平塚市、茅ヶ崎市、八王子市、千葉市、小田原市、柏市、相模原市など、東京圏の周辺の市に転入が進み、65歳以上（高齢層）ではさいたま市、八王子市、千葉市、相模原市、青梅市、平塚市など、政令指定都市や比較的大きな市に転入が進んでいます。
　年齢階級別にみると、進学や就職などで東京に来た15～29歳（若年層）は東京都特別区内に転入し、子育て層となる30～49歳（青壮年層）はさいたま市や千葉市、横浜市のほか。
茅ヶ崎市、町田市、平塚市、相模原市、流山市、八千代市など東京近郊で子育て環境が整っているエリアを選択している傾向が強いことが分かります。
【04】都区部のすべての区で人口が増加
外国人の増加が人口総数の増加に寄与
日本人の社会増は家賃相場の低い江東区、墨田区、台東区、足立区、葛飾区が中心
外国人の流入は5.7万人超に　都区部全体の人口を押し上げ
　最後に、東京都区部のそれぞれの区別に、2023年の人口増減の状況をみていきます。
　東京都区部全体では、2021年に総数で4万9891人の減少を記録しましたが、2022年に4万6339人の大幅増加に転じ、2023年には7万3813人の増加となりました。その内訳を日本人・外国人別にみると日本人が1万6393人増、外国人が5万7420人増と、外国人の人口増加が大きく寄与していることが分かります【表８】。



　区別には、人口総数ですべての区が増加しており、多い順に江東区（6226人増）、大田区（5209人増）、台東区（4909人増）、港区（4686人増）、板橋区（4696人 増）、墨田区（4570人増）となっています。このうち江東区、大田区、板橋区は外国人の大幅増が総数の増加に寄与しています。外国人のみの増減でみる

当社は、投資家の皆さまに対するIR活動の一環として、当社のESGの取り組みについての対談動画「IRTV Individual Investors 1on1」および書き起こし記事を公開しましたので下記のとおりお知らせいたします。



　対談には当社代表取締役社長の金と、サステナビリティ・ESG推進を管掌する執行役員の小澤がゲストとして参加しております（小澤の経歴は以下参照）。
　また動画配信に加えて、WEBサイト「やさしい株のはじめ方」内に、本対談の書き起こし記事が掲載されております。当社のサステナビリティ対応についてご理解を深めていただく一助となれば幸いです。ぜひ、ご覧ください。
対談動画
【IRTV 3486】グローバル・リンク・マネジメント金社長/小澤執行役員｜マテリアリティ策定/環境配慮対応比率100%への挑戦/環境認証/ZEH/BELS
https://youtu.be/fMaGmn6SvbY?si=7ASMdB-8qNpQszjd
書き起こし記事
【IRTV 3486】グローバル・リンク・マネジメント/環境配慮対応比率100%への挑戦
https://kabukiso.com/syuzai/irtv/global-link-m_20240318.html



株式会社グローバル・リンク・マネジメント 執行役員 兼 サステナビリティ推進部長 小澤　ひろこ
＜略歴＞
　アーサー・アンダーセン（現KPMG FAS）にて、企業買収および事業再編のアドバイザリー業務を経験。その後、EY新日本有限責任監査法人に入所。サステナビリティ推進や統合報告を中心としたアドバイザリーを担当。2012年5月から2018年9月までは国際統合報告書評議会の日本事務局を兼務。
　2018年10月より、日本シェアホルダーサービス株式会社にてSR、IRのコンサルティングに従事。
　2024年1月より、株式会社グローバル・リンク・マネジメントにて、執行役員兼サステビリティ推進部長に就任。同社のサステナビリティ推進部・人事総務部を管掌する。
　米国公認会計士
IRTVについて
　「IRTV」（運営会社：株式会社IR Robotics、代表取締役：金 成柱、本社：東京都千代田区、URL： https://irtv.jp/ ）は、「上場企業の決算情報をショートムービーでわかりやすく」という方針で、株式会社IR Robotics（https://ir-robotics.co.jp/）が運営する WEB サイトです。
やさしい株のはじめ方について
　「やさしい株のはじめ方（運営会社：ライフパートナーズ株式会社、代表取締役：竹内弘樹、本社：愛知県名古屋市　URL：https://kabukiso.com/）」は、『株に興味をお持ちの方（特に初心者の方）に、わかりやすく理解をしていただこう！』という方針で、ライフパートナーズ株式会社（ https://www.lifepartners.co.jp/ ）が運営するWEBサイトです。
【GLM 会社概要】
社名： 株式会社グローバル・リンク・マネジメント
設立： 2005年 ３月
資本金： 568百万円（2023年 12月末現在）
代表： 代表取締役社長　金 大仲
本社： 東京都渋谷区道玄坂一丁目12番１号 渋谷マークシティウエスト 21F
事業： 不動産ソリューション事業（投資用不動産の開発、販売、賃貸管理）
会社HP： https://www.global-link-m.com/

投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメント（代表取締役社長：金 大仲、以下「GLM」）は、本日、株式会社みずほ銀行（頭取：加藤 勝彦、以下「みずほ銀行」）から12億円のグリーンローン（以下「本ローン」）による借り入れを実施いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。



品川区豊町２丁目PJ外観イメージ
　グリーンローンとは、「グリーンローン原則」(※１)に準拠し、環境課題の解決・緩和に資する事業の資金を調達するために実行されるローンです。GLMは、「グリーンローン原則」及び環境省の「グリーンローン及びサステナビリティ・リンク・ローンガイドライン」に基づき、2024年4月に「グリーンローンフレームワーク」（以下「本フレームワーク」）を策定し、第三者機関である株式会社格付投資情報センター（R&I）からセカンドパーティ・オピニオン（※２）を取得しています。本ローンは、同オピニオンを踏まえたグリーンローン調達です。
　GLMは、「不動産を通じて豊かな社会を実現する」という企業理念の下、環境配慮物件の開発やレジデンス・オフィスビルなどのインフラ構築を通して、サステナブルな不動産開発に取り組んでいます。また長期ビジョン「GLM VISION 2030」においては、「不動産×環境×DXにより、サステナブルな不動産開発・運用No.１」を掲げ、「全ての取扱い物件で環境配慮型マンションを実現する」ことを方針として掲げています。
　本ローンでは、みずほ銀行によるGLMの環境負荷低減に向けた取り組みに対するファイナンス面からの支援として、本フレームワークによるグリーンプロジェクトのうち東京都品川区に建設予定のBELS（※３）にて最高ランクである５つ星を取得した住居用マンションで借り入れを実施しました。
　GLMは今後も「環境配慮型建築」を推し進めることで、資産価値の向上及び、サステナブルな社会の実現を目指し、経営計画の達成、企業理念の実現をしてまいります。
（※１) グリーンローン原則：
Loan Market Associationとアジア太平洋地域業界団体Asia Pacific Loan Market Associationが2018年3月に策定した環境分野に使途を限定する融資の国際ガイドライン。
2018年12月にはThe Loan Syndications and Trading Associationも参画。
（※２）株式会社格付投資情報センター（R&I）による評価レポートをご参照ください。
（https://www.r-i.co.jp/rating/esg/greenfinance/index.html）
（※３）BELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）：
国土交通省が定めた「建築物の省エネルギー消費性能表示に関する指針」に定められた第三者認証制度の一つで、一般社団法人住宅性能評価・表示協会に登録されたBELSに係る評価機関が、省エネルギー性能の評価・表示を行う制度。建築物の一次エネルギーの消費量に基づいて省エネルギー性能を評価。
本ローンの概要
借入金融機関：みずほ銀行
契約金額　　：12億円
契約締結日　：2024年３月29日
借入実行日　：2024年４月１日
資金用途　　：品川区豊町２丁目PJに係る設備資金
本フレームワークの内容について
https://www.global-link-m.com/wp-content/uploads/2024/04/aa9c2ce5f2c98ac25ce2bf2b7d71f81d.pdf
GLMのESGへの取り組みについて
https://www.global-link-m.com/company/sustainability/
GLM 概要
社名　 ：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
設立　 ：2005年 ３月
資本金 ：568百万円（2023年 12月末現在）
代表　 ：代表取締役　金 大仲
本社　 ：東京都渋谷区道玄坂一丁目12番１号 渋谷マークシティウエスト 21F、23F（総合受付21F）
事業　 ：不動産ソリューション事業（投資用不動産の開発、販売、賃貸管理）
会社HP : https://www.global-link-m.com/

投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメント（代表取締役社長：金 大仲、以下「GLM」）は、2024年２月に竣工したトラディス亀戸III（以下「本物件」）において、新仕様として３つの水害対策設備を採用いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。



エントランス前にボックスウォール（L字型止水板）を設置した様子
１. 引込盤、増圧ポンプのかさ上げ
マンションの各戸に電気や水道を供給するための引込盤と増圧ポンプは、通常は床と同じ高さで設置していますが、本物件では設置の高さを床から50cm程度上げることにより浸水からこれらの設備を守ります。



１.引込盤のかさ上げ
２. ボックスウォール（L字型止水板）
浸水から建物を守るため、土嚢よりも軽量で迅速に設置できるボックスウォール（L字型止水板）を採用しました。本物件ではエントランス前と駐輪場側の２か所に設置することを想定しており、場所に合わせて２～３枚を組み合わせて使用します。
３. 貯水タンク
屋上に降った雨水を竪樋、ろ過装置を通しタンクに溜め、溜まった水を災害時の生活用水として、日常では共用部の清掃や植栽の水やりなどに活用できます（飲料水としては使用できません）。



３.貯水タンク
本物件の敷地は高潮・洪水・大雨浸水のハザードエリアに入っているため、新仕様の水害対策を取り入れ、江東区の条例で義務付けられている防災備蓄倉庫や雨水貯留槽も設置しております。また、本物件は建築物省エネルギー性能表示制度BELSで最高位である★★★★★を取得しており、同じ条件下の物件と比較して一次エネルギー消費量を26％程度削減できる見通しです。
GLMは「環境配慮型建築」を推し進めるとともに、エリアごとに適した水害対策等を行うことで、資産価値の向上及びサステナブルな社会の実現を目指し、経営計画の達成、企業理念の実現をしてまいります。
※環境認証取得時のプレスリリースはこちらです。
2022年12月７日リリース
（仮称）亀戸５丁目PJでBELS★★★★★を取得
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000147.000020953.html
【本物件の概要】
竣　工：2024年２月15日
交　通：JR総武線 亀戸駅 徒歩６分　　　　東武亀戸線 亀戸水神駅 徒歩８分
階　数：地上８階建て
戸　数：46戸
間取り：１DK/１LDK/２LDK
環境認証：BELS★★★★★
【GLM 会社概要】
社名　 ：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
設立　 ：2005年 ３月
資本金 ：568百万円（2023年 12月末現在）
代表　 ：代表取締役社長　金 大仲
本社　 ：東京都渋谷区道玄坂一丁目12番１号 渋谷マークシティウエスト 21F
事業　 ：不動産ソリューション事業（投資用不動産の開発、販売、賃貸管理）
会社HP : https://www.global-link-m.com/

グローバル都市不動産研究所 第26弾（都市政策の専門家　市川宏雄氏監修）投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメント（本社：東京都渋谷区、以下GLM）は、(1)東京という都市を分析しその魅力を世界に向けて発信すること、(2)不動産を核とした新しいサービスの開発、等を目的に、明治大学名誉教授 市川宏雄 氏を所長に迎え、「グローバル都市不動産研究所（以下、同研究所）」を2019年1月1日に設立しました。（過去のレポート一覧はこちら ⇒ https://www.global-link-m.com/company/institute/）
同研究所では、調査・研究の第26弾として、全国の投資用不動産保有者400名を対象に、ESGに対する意識調査を実施しました（本調査は2021年から毎年実施し、今回が4回目）。



【01】 不動産投資のESG「重要だと思う」４年連続で増加
重要だと考える理由「賃料収入などリターンに好影響をもたらす」初の１位
重要だと思う分野は「健康性・快適性の向上」で「気候変動への対応」を上回る



・不動産投資のESGの認知度が向上
グローバル都市不動産研究所では、全国の投資用不動産所有者400人に、不動産投資のESGに関わる意識調査を行いました。この調査は、2021年から実施しており、今回が４回目です。



１.ESGの知名度
そもそも「ESG」という言葉を聞いたことがあるかを尋ねた結果、聞いたことが「ある」は44.0％でした。前年の47.5％から減少しているものの、半数近くの水準を維持しています。



２.不動産のESG投資の知名度
ESGとは別に、「不動産のESG投資」の認知を尋ねました。「知っていた」は31.5％で、前年から微減しました。前ページのESGの知名度も微減していましたが、この1年で「ESG」を使用する報道が減っているとみられ、ESGという言葉を認識する機会が減少している影響がありそうです。



３.不動産のESG投資の重要度
不動産のESG投資の認知を問わず、その内容について、投資先を判断する材料・要素として重要だと思うかを尋ねました。この結果、「重要だと思う」は30.0％、「どちらかというと重要だと思う」は50.5％で、合計80.5％が「重要だと思う（計）」と回答しました。「重要だと思う（計）」は４年連続で増加しており、初めて８割の水準を超えました。
この設問は「不動産のESG投資」を認知していない人にも聞いています。ESGという言葉を知らなくても、投資先判断において環境・社会に対する好悪の影響の考慮が重要だと考える不動産投資家が、継続して増えていることが確認できました。



４.重要だと思う理由
不動産のESG投資が重要だと思うと回答した人に対して、その理由を複数回答で尋ねました。
この結果、「賃料収入などリターンに好影響をもたらすと思うため」 が前年から大きく向上し、「中長期的な資産価値の維持に寄与すると思うため」を上回って初の１位となりました。
環境規制の本格化や、環境対応物件の供給増に伴い、環境未対応物件との比較によって賃料価格に直接的な影響が出ると考えている層が増えていることが分かりました。



５.重要だと思う分野
不動産のESG投資が重要だと思うと回答した人に対して、どのような分野で重要だと思うかを尋ねました。最も回答率が高かった項目は「健康性・快適性」でした。同項目は2022年に１位で、2年ぶりにトップになりました。昨年の１位だった「気候変動への対応」も回答比率は増しています。 ESG対応による入居者への提供価値の考え方が変化したことが考えられます。気候変動への対応の回答比率が増しているため、引き続き「入居者の光熱費抑制」は意識されていることが分かりますが、エネルギー価格の高騰が一段落したことで、居住の健康性・快適性という日常的な暮らしの豊かさを提供価値にしていきたいという投資家の意識がうかがえます。



【02】ESG対応物件 価格上乗せ許容率 ４年連続増加（過去最多更新）
ESG対応物件の購入時の増額　80.2％が許容　過去最多
今後の不動産投資でESGを「必ず意識する」も過去最多
６.今後の不動産投資でESGを意識するか
今後の不動産投資で、ESGを意識するか尋ねた結果、「必ず意識すると思う」が25.0％で過去最多となりました。４つの選択肢の中では、「投資目的によっては意識すると思う」が最も多く44.0％、昨年よりも1㌽上昇しています。「投資対象となる物件によっては意識すると思う」は前年の19.0％から15.8％に減少しました。
「必ず意識する」が毎年増えていることから、不動産投資においてESGを意識するべきとの考え方が色濃くなってきていることが分かります。



７.どのような目的であれば意識するか
今後の不動産投資でESGを意識すると回答した人に対して、どのような目的なら意識するか尋ねました。この結果、「不労所得・売却益の獲得」が２年連続で１位になりました。ESG物件に対して賃料や資産価値の観点で注目している様子をうかがうことができます。



８.ESG投資を意識する物件
今後の不動産投資でESGを意識すると回答した人に対して、どのような物件なら意識するか尋ねました。
この結果、「ワンルーム区分マンション」が38.3％で4年連続1位でした。これに「一棟マンション」が33.9％で次いでいます。顕著に回答比率が増しているのは「戸建て」で、3割近くになりました。環境規制が強まる見通しが立ってきたことから、投資用のマンションや戸建ての新築時におけるESG対応の意識が強まっているようです。
非レジデンスでは「一棟ビル」で回答比率が増しています。コロナ禍の一段落によりリモートワークの実施率が下がっており、ビルでの環境対応を意識して、入居企業のESG対応を後押しする意向があると思われます。



９.ESG対応物件の購入額
ESG対応を進めている物件の価格に対する影響を探るため、ESG対応物件の購入額の増額に対する意識を尋ねました。
この結果、「意識はするが、購入費用に差が出ることは許容できない」の回答比率が減る傾向が確認でき、80.2％が増額を許容する結果となりました。この許容度は過去最多です。回答比率が多いのは「3～4％」でした。2022年の20.5％から29.8％に上昇しており、おおよそ3～4％程度の増額ならば許容しやすいと考えている様子をうかがうことができます。
また、回答比率は低いものの「11％以上」を許容する層は４年連続で増加しています。



【03】環境関連の法令・諸制度の変更「運用に良い影響」約半数
省エネ住宅や環境認証の認知度もおおよそ半数程度
新築物件の省エネ基準適合義務化など諸制度変更　認知度4～5割
１０.省エネ住宅の認知度
省エネ住宅に関連するキーワードを提示し、認知や所有状況、関心度を尋ねました。提示したキーワードは「ZEH・ZEB」「LCCM」などです。キーワードによって認知度は異なりますが、各キーワードともにおおよそ半数前後が認知していることが分かりました。



１１.環境認証の認知度
環境認証や環境評価基準に関連するキーワードを提示し、認知や所有状況、関心度を尋ねました。提示したのは「BELS」「CASBEE」などです。省エネ住宅の調査結果と同様に、各キーワードともにおおよそ半数前後が認知していることが分かりました。



１２.不動産の環境対応の法令・制度変更認知
住宅・非住宅の環境に関わる法令・諸制度の変更について、当面の主な動きをいくつか提示し、変更されることを知っているか尋ねました。2024年4月の省エネ性能ラベル表示の努力義務化や2025年4月の新築物件への省エネ基準適合の義務付けなど、「知っている」と回答したのはおおよそ4割～5割でした。知っているかどうかを問わず、こうした変更が、不動産投資の運用に影響を与えるかを聞いたところ、おおよそ半数前後が「良い影響を与える」（「とても良い影響を与えると思う」「良い影響を与えると思う」の合計）と回答しており、ポジティブにとらえていることが分かりました。



【04】都市政策の専門家　市川宏雄所長による分析結果統括
４年間でESGの意識が世の中に定着し、不動産投資にも
影響を与えるという認識が高まりつつある



不動産投資のESGに関わる意識調査は、今回が４回目です。「ESG」という言葉の認知はほぼ定着してきましたが、 「不動産のESG投資」についての質問では、投資先を判断する材料・要素として「重要だと思う」という回答が４年連続で増加し、「どちらかというと重要」の回答を加えると８割を超えました。
　その理由は「賃料収入などリターンに好影響をもたらすと思う」 がトップで、「中長期的な資産価値の維持に寄与すると思う」がそれに続きます。では、どのような分野で重要だと思うかの質問では、「健康性・快適性の向上」 「気候変動への対応」「地域社会・経済への寄与」がトップ３でした。
　これからの不動産投資でのESGの意識については、例年同様「投資目的によっては意識すると思う」がトップである一方、「必ず意識すると思う」が25.0％で過去最多となりました。不動産投資におけるESGへの意識は年々、強まっていることが分かります。
　どのような目的であれば「不動産のESG投資」を意識するかについては、 「不労所得・売却益の獲得」「余剰資金の活用」「老後の年金対策」がトップ３ですが、「将来の住居としての取得」の回答が年々増加していることが注目されます。
今後、ESG投資を意識する物件は何かについては、 「ワンルーム区分マンション」が４年連続１位で、「一棟マンション」 「ファミリー向け区分マンション」が次ぎますが、顕著に「戸建て」の回答比率が増し、３割近くに達しています。環境規制の動向を踏まえ、一棟や戸建てなど新築時におけるESG対応を意識していることが読み取れます。
　さらに気になるのは、ESG対応を進めている不動産物件の価格上昇許容度です。今回は、回答者の８割がそれを許容し、 3～4％程度の増額を３割の回答者が受け入れるという結果ですが、11％以上でも受け入れる人も増えつつあります。
　こうした背景のひとつとして、物件の環境対応に関する知識の浸透が考えられそうです。「ZEH・ZEB」「LCCM」など省エネ住宅の仕組みや、「BELS」「CASBEE」など環境認証について、おおよそ半数の人が知っており、新築物件の省エネ基準適合義務化などの諸制度変更についても認知度が４～５割あります。
　わずか４年間での変化ではありますが、ESGの意識が世の中に定着するとともに、それが不動産投資に影響を与えるのだという認識が着実に高まりつつあるという手ごたえを得ることができます。
取材可能事項



・氏名 ：市川 宏雄（いちかわ　ひろお）
・生年月日 ：1947年 東京生まれ（75歳）
・略歴 ：早稲田大学理工学部建築学科、同大学院修士課程、博士課程（都市計画）を経て、カナダ政府留学生として、カナダ都市計画の権威であるウォータールー大学大学院博士課程（都市地域計画）を修了（Ph.D.）。一級建築士。
世界の都市間競争の視点から大都市の将来を構想し、東京の政策には30年間にわたり関わってきた東京研究の第一人者。
現在、明治大学名誉教授、日本危機管理防災学会・会長、日本テレワーク学会・会長、大都市政策研究機構・理事長、日本危機管理士機構・理事長、森記念財団都市戦略研究所・業務理事、町田市・未来づくり研究所長、Steering Board Member of Future of Urban Development and Services Committee, World Economic Forum（ダボス会議）in Switzerlandなど、要職多数。



・氏名 　 ：金 大仲（きむ　てじゅん）
・役職　 ：株式会社グローバル・リンク・マネジメント　代表取締役社長
・生年月日 ：1974年 横浜生まれ（49歳）
・略歴 ：神奈川大学法学部法律学科卒業。新卒で金融機関に入社。
その後、家業の飲食店を経て大手デベロッパー企業に転職し年間トップセールスを達成。そこでの経験を経て30歳の時に独立し、グローバル・
リンク・マネジメントを設立。
会社概要
会社名 ：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
会社HP ：https://www.global-link-m.com/
所在地 ：東京都渋谷区道玄坂1丁目12番1号渋谷マークシティウエスト21階
代表者 ：代表取締役社長　金 大仲
設立年月日 ：2005年3月
資本金 ：5億68百万円（2023年12月末現在）
業務内容 ：不動産ソリューション事業（投資用不動産の開発、販売、賃貸管理）
免許登録 ：宅地建物取引業 東京都知事(4)第84454号
所属加盟団体 ：(社)東京都宅地建物取引業協会、(社)全国宅地建物取引業保証協会、(社)全国住宅産業協会、(財)東日本不動産流通機構、(社)首都圏中高層住宅協会