株式会社市萬の情報

「二戸一化」で建物の長期活用法を検証する、産学連携研究を東京工芸大学と実施
不動産の問題解決に特化したコンサルティング事業を提供する株式会社 市萬（本社：東京都世田谷区用賀四丁目、代表取締役：西島　昭）は、東京工芸大学工学部 建築コース森田研究室と共同で「ワンルームマンションの間取り変更を伴う長期活用に関する研究」を実施しました。本研究は、供給過多により需要の減少が予測される東京圏郊外ワンルームマンションの長期活用法と、その有効性を検証するものです。社会ニーズの変化を踏まえ、既存建物の長期活用法を検証することでサステナブルな社会の実現を目指してまいります。
研究の背景
近年空き家数の増加は社会問題となっており、総務省が発表した令和5年住宅・土地統計調査によると、空き家数は900万2千戸と過去最多となっています。（＊1）なかでも空き家のうち共同住宅の割合は55.9％であり、その8割近くは賃貸用の空き家です。原因は賃貸用住宅の供給過多や、現代の住まいのニーズに合致していないことが推測され、特に築年数を経過した専有面積20m2を割り込む面積帯の物件は、新たな活用法が必要と考えられます。
株式会社市萬は、社会問題となっている空き家数の増加やその要因のひとつとなっている建物の老朽化に対し、長期活用法を多角的に検証することで持続可能な社会の実現に大きく貢献できると考え、東京工芸大学との産学連携研究として「ワンルームマンションの間取り変更を伴う長期活用に関する研究」を2024年4月から開始しました。
（＊1）総務省「令和５年住宅・土地統計調査」

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf

研究概要
今後の東京圏郊外1R/1Kのアパート・マンション賃貸市場において、既存建物への適切な中間投資（二戸を一戸に統合する間取り改修）というアプローチにより、建物の長期活用を実現する選択肢としての「二戸一化」の費用対効果を検証します。改修概要費用と改修後プランの想定賃料査定、キャッシュフローシミュレーションの作成による事業性の評価等をおこないました。
◆対象物件：東京圏郊外の築30年超、S造、1R　賃貸マンション
◆研究内容：
1.二戸を一戸化にした場合のリノベーション案および間取り図の作成
2.改修概算費用と改修後プランの想定賃料査定によるキャッシュフローシミュレーションの作成
3.　1.および2.による事業性評価
研究結果
ワンルームマンションの隣り合う住戸をつなぐことで新しい住まいはどうつくれるか、学生と様々なプランを考えました。構造や水回り位置の制約は受けますが、不要になった片方の玄関や水回り空間の活用法、廊下の一部の住戸への取り込みなど、二戸一化デザインならではの面白さがあります。経営上大事なポイントは、二戸をつなぐことで賃料や入居率はどう変わるかです。二戸一化デザインでは、無駄を極力排除した当初のワンルームマンションの間取りに、空間のゆとりや遊びを持たせることができます。それらの魅力をどう価値化し、経営に反映させていけるかは、今後の課題です。
協力：明海大学不動産学部 前島研究室
2025年2月17日には同研究室の学生が二戸を一戸に統合する間取り改修「二戸一化」を不動産保有者様に向けて提案しました。




不動産保有者様へのご提案の様子




提案したプランの例
株式会社　市萬について
株式会社市萬は、「私たちの関わるすべての不動産を優良資産に」という事業目的のもと、賃貸不動産管理、不動産売買仲介、底地管理、不動産有効コンサルティング、相続対策コンサルティングの５つの専門領域を通じ、不動産保有者の資産優良化をワンストップで実現する会社です。不動産が抱える多様な問題を解決し、優良化する取り組みを通じて、不動産保有者様だけでなく、地域の皆様が、世代を超えて安心して暮らせる地域社会を実現します。

https://ichiman.co.jp/

東京工芸大学工学部　建築コース　森田研究室について
研究テーマは「住まい」と「地域」。いろいろな手が加わりながら時間とともに成熟していく居住環境のあり方を、具体のフィールドから学んでいます。

https://www.arch.t-kougei.ac.jp/morita/

東京工芸大学　工学部教授　森田 芳朗氏プロフィール
東京工芸大学工学部教授。九州大学、同大学院修士課程で建築を学ぶ。東京大学大学院で博士号を取得後、同大学COE研究員として都市の持続再生学の研究に従事。千葉大学大学院助教などを経て現職。
会社概要
企業名：株式会社　市萬
代表者：代表取締役　西島　昭
企業URL：

https://ichiman.co.jp/

事業内容：不動産コンサルティング
1. 不動産有効活用
2. 相続対策、資産・事業継承
3. 賃貸不動産の管理
4. 不動産売買の仲介
5. 貸宅地の整理・権利調整

不動産業界の将来の課題解決を目指した 大学研究室との産学連携プロジェクトを実施
不動産の問題解決に特化したコンサルティング事業を提供する株式会社 市萬（本社：東京都世田谷区用賀四丁目、代表取締役：西島　昭）は、持続可能な社会の実現および不動産業の継続的な発展に貢献することを目的として、大学研究室との共同研究を推進する産学連携プロジェクトを実施しました。
本プロジェクトは、大学の研究室と連携し互いの知識やノウハウを提供することで、住環境を取り巻く課題解決策の提案や新たな研究成果の発表を目標とし実施しました。得られた知見や研究結果は広く情報公開し、不動産業界の発展に貢献してまいります。
プロジェクト発足の背景
近年、少子高齢化・人口減少など社会経済情勢が急速に変化するなか、社会ニーズの変化を踏まえた既存住宅市場の活性化、空き家等の最大限の活用などが喫緊の課題となっています。また、地球環境問題への対策は国際社会の最優先課題の一つとなっていますが、国土交通省によると、不動産分野（業務部門や住宅部門）におけるCO2排出量は、日本全体のCO2排出量の三分の一を占め、いまだ増加基調にあるのが現状です（＊1）。
建物の長期活用など不動産の問題解決に特化したコンサルティング事業を提供する企業として、これらの課題解決へ取り組み、サステナブルな社会の実現へ貢献するため産学連携プロジェクトを実施しました。
（＊1）国土交通省　環境価値を重視した不動産市場形成にむけて

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000107.html

研究のテーマや調査物件の提供、想定賃料やキャッシュフローの試算は市萬が提供し、具体的なアイデアの提案やCO2排出量の計測など専門的分野は大学研究室で実施。互いの知見やノウハウを活かすことで、課題解決に向けた共同研究をおこないました。




産学連携プロジェクトの具体的な取り組み
本プロジェクト開始にあたり、2024年4月に武蔵野大学工学部サステナビリティ学科磯部研究室と連携協定を締結し、「賃貸不動産の原状回復における脱炭素化の研究“ビニールクロス編”」に取り組み、不動産の入退居時に大量に発生するビニールクロスの張替えによるCO2排出量の数値化、張替え減などの対策によるCO2排出量の削減効果を研究しました。また、2024年4月に東京工芸大学工学部建築コース森田研究室と連携協定を締結し、「ワンルームマンションの間取り変更を伴う長期活用に関する研究」を実施しました。2025年2月17日には同研究室の学生が間取り二戸から一戸への改修「二戸一化」を不動産保有者様に向けて提案しました。
株式会社　市萬について
株式会社市萬は、「私たちの関わるすべての不動産を優良資産に」という事業目的のもと、賃貸不動産管理、不動産売買仲介、底地管理、不動産有効コンサルティング、相続対策コンサルティングの５つの専門領域を通じ、不動産保有者の資産優良化をワンストップで実現する会社です。不動産が抱える多様な問題を解決し、優良化する取り組みを通じて、不動産保有者様だけでなく、地域の皆様が、世代を超えて安心して暮らせる地域社会を実現します。

https://ichiman.co.jp/

＜会社概要＞
企業名：株式会社　市萬
代表者：代表取締役　西島　昭
企業URL：

https://ichiman.co.jp/

事業内容：不動産コンサルティング
1. 不動産有効活用
2. 相続対策、資産・事業継承
3. 賃貸不動産の管理
4. 不動産売買の仲介
5. 貸宅地の整理・権利調整

【武蔵野大学との共同研究】賃貸不動産の入退居時におけるCO2排出量削減効果を可視化へ
～賃貸不動産の原状回復における脱炭素化の研究“ビニールクロス編”～
不動産の問題解決に特化したコンサルティング事業を提供する株式会社 市萬（本社：東京都世田谷区、代表取締役：西島　昭）は、武蔵野大学工学部サステナビリティ学科（東京都江東区、学長：小西 聖子）磯部 孝行准教授との共同研究「賃貸不動産の原状回復における脱炭素化の研究“ビニールクロス編”」について5月21日に研究成果を発表しました。
本研究は、賃貸不動産の入退居時に大量に発生するビニールクロスの張替えによるCO2 排出量の数値化、張替え減などの対策によるCO2排出量の削減効果を検証するものです。削減効果を数値化することで、不動産業界における環境対策への取り組みの推進を目指してまいります。
研究の背景
近年、地球環境問題への対策は国際社会の最優先課題の一つとなっていますが、国土交通省によると、不動産分野（業務部門や住宅部門）におけるCO2排出量は、日本全体のCO2排出量の三分の一を占め、いまだ増加基調にあるのが現状です（※1）。
新築のマンションや戸建て住宅などは、最新の省エネ設備などの導入により環境対策が進む一方、日本の住宅の40％以上は2000年以前に建てられた、築20年以上の“築古物件”であり（※2）、それらの物件に対しても同様に環境対策に取り組むことが喫緊の課題となっています。
株式会社市萬は、賃貸不動産における環境対策を多角的に検証することで、サステナブルな社会の実現に大きく貢献できると考え、武蔵野大学との産学連携プロジェクトとして「賃貸不動産の原状回復における脱炭素化」の研究を実施しました。“ビニールクロス編”として、入退居時に大量に発生するビニールクロスの張替えによるCO2 排出量を数値化し、削減した場合の効果を検証しました。
（※1）国土交通省　環境価値を重視した不動産市場形成にむけて

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000107.html

（※2）国土交通省　令和6年度住宅経済関連データ「建築年代別の住宅ストック総数」

https://www.mlit.go.jp/common/001081905.pdf

研究概要
対象物件を選定し、クロスの張替え回数や張替え部位の削減を検討しました。 図面情報に基づきクロスの概算量を数値化し、すべて張替えた場合と、張替えの削減対策をとった場合のCO2排出量を比較し、 環境負荷の低減効果の検証をおこないました。
■対象物件
1993年築RC造5階建、3DK、専有面積51.40m2
入居期間：2020年11月～2024年10月
■研究方法
１．BIM (Building Information Model　※3)に基づくクロス量の推計
２．張替計画の住戸に関する図面情報に基づき、 BIMモデルを作成、 クロスの概算量を集計
３．クロス張替えの最適化（環境負荷）の検証
４．クロスの張替えについて、 全面張替え、 部分張替えのシナリオを整理し、 クロス張替えの環境評価ツール(試作版)により、環境負荷の低減効果を検証
※3　BIM (Building Information Model)： 建物の設計、施工、維持管理など、建築物のライフサイクル全体を通じて、建物に関する情報を統合的に管理する手法
研究成果
賃貸住宅は居住者が変わることでクロスや畳などの内装材の更新、設備など更新されます。分譲住宅と比較すると居住者が頻繁に変わることから、資材の更新頻度も高いことが想定されます。そこで、武蔵野大学 工学部サステナビリティ学科磯部 孝行准教授と共同で、まずは賃貸住宅で更新されるクロスに着目し、クロスの張替えに特化した評価ツールを開発しました。（図1）




図1 クロス張替えの評価ツールへの入力と評価結果例
本評価ツールを用いて、2024年12月～2025年1月の期間において実際のクロス張替えの工事現場の調査 (図2) を行い、全面張替えから部分張替えにすることでクロスの更新に係るCO2排出量が18.4kg-CO2削減でき、25%削減されるとの評価結果が得られました。さらに、この検証結果より1m2クロスの張替を抑えることで0.412kg-CO2/m2が判明いたしました。
賃貸住宅では居住者の変更に伴い、クロス以外の資材も更新されます。今後は、他の更新資材も含め、評価ツールの拡充を検討していく計画です。
クロス張替えの要不要の判断は全面張替えと比較して手間はかかりますが、汎用的な判断基準などを明確にすることで効率化することが可能です。株式会社市萬は、賃貸不動産の入退居時に発生するクロスの張替えを削減することで具体的に削減できるCO2排出量を数値で公表することにより、賃貸不動産の環境対策を推進してまいります。さらに、この取り組みを不動産業界に共有し、賛同を得て多くの不動産管理会社等がこの対策に取り組めるような仕組みを作り、業界全体の環境への取り組みを推進していきたいと考えます。




図2 クロスの張替え工事の実測調査
＜対象物件の検証数値＞




図3 評価ツールを用いたクロス張替えの評価結果
共同研究者
武蔵野大学 工学部サステナビリティ学科 准教授 磯部 孝行　氏




2015年東京大学大学院新領域創成科学研究科博士後期課程修了。2016年より武蔵野大学工学部環境システム学科に着任。2023年より武蔵野大学工学部サステナビリティ学科に着任。建材のリサイクルと建物のライフサイクル（建設、運用、廃棄）に係る環境を捉え、環境評価システムなどを中心に研究に従事している。日本建築学会の地球環境委員会内、LCA小委員会において、2023年3月まで主査として活動。現在は同委員会の幹事として活動している。
株式会社　市萬について
株式会社市萬は、「私たちの関わるすべての不動産を優良資産に」という事業目的のもと、賃貸不動産管理、不動産売買仲介、底地管理、不動産有効コンサルティング、相続対策コンサルティングの５つの専門領域を通じ、不動産保有者の資産優良化をワンストップで実現する会社です。不動産が抱える多様な問題を解決し、優良化する取り組みを通じて、不動産保有者様だけでなく、地域の皆様が、世代を超えて安心して暮らせる地域社会を実現します。
<会社概要＞
企業名：株式会社　市萬
代表者：代表取締役　西島　昭
企業URL：

https://ichiman.co.jp/

事業内容：不動産コンサルティング
1. 不動産有効活用
2. 相続対策、資産・事業継承
3. 賃貸不動産の管理
4. 不動産売買の仲介
5. 貸宅地の整理・権利調整